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疫情影響下,對物業管理行業發展趨勢的思考

更新時間:2020-03-18 09:07:01點擊次數:1952次字號:T|T
    新冠疫情的持續傳播,對各行各業帶來了較為深遠的影響,物業服務行業在此次新冠肺炎疫情防控中起到了至關重要的作用。在舉國抗擊疫情的當下,治療一線在醫院,防控一線在家園,本次疫情物業管理行業充分履行自身社會責任,幫助轄區基層政府全面完成了封控聯防和秩序保障工作。當疫情有所緩和,大家開始為中國的經濟狀況擔憂,疫情過后,產業結構會不會調整?各行各業又面臨怎樣改變?凡事預立不廢,作為一名從業多年的物業人,需要思考當前疫情對物業管理行業未來發展的影響,以及物業管理行業今后的發展趨勢。



    一、從行政管理層面思考:

    1、物業管理行業在本疫中所履超越合同邊界的職責,從行業發展與立法的角度來看,此疫勢必影響行業立法完善。

    新型冠狀肺炎疫情突發后,疫情防控舉措愈演愈烈,全國多地開展了一級響應,隨之疫情發展,疫情重災區紛紛采取小區封閉化管理。特殊時期,特殊舉措,疫情防控無形賦予了物業企業服務和管理者的雙重身份。從現行物業管理法律角度來看,物業管理企業受業主委托管理物業共有部分共有設備,依約收取物業服務費,履行物業合同約定的義務,服務于業主,是市場經營行為,不應是管理者的角色。但基于封閉管控的政令,物業公司必須協助社區嚴格履行防疫指揮部各項政策,如做好封控的同時,履行保障業主居住的各類需求。

    此疫發生后,2月26日,《北京市物業管理條例(草案)》提交市十五屆人大常委會第十九次會議二審。草案二審稿增加了應對疫情等突發事件時物業應承擔的責任:“發生突發事件,街道辦事處、鄉鎮人民政府負責落實市人民政府確定的各項緊急措施,指導物業服務人開展各項應對工作。物業服務人應當按照要求服從政府統一指揮,積極配合街道辦事處、鄉鎮人民政府和居民委員會、村民委員會開展工作,落實應急預案以及各項應急措施?!鄙鐓^是人群聚集最多的地方,也是疫情防控的主戰場。在應對疫情等突發事件的防線中,物業公司是不可缺的一環。物業公司作為小區的服務者、管理者,理應在應對突發事件中承擔應有的責任?!侗本┦形飿I管理條例(草案)》擬在應對突發事件中新增物業責任,很及時很有必要。相信上述條例的修訂為其他城市完善物業行政法規起到了示范作用,其他城市類似北京市的物業管理法規修繕一定會加快步伐,從完善法規的層面推動物業行業的發展。

    2、此疫突現出了物業管理行業與社區居委會基層的價值,從城市綜合管理角度來看,勢必加大基層治理的重視程度與重新賦能。

    從1月23日武漢“封城”開始,全國城鄉啟動一級響應,舉國動員全面防疫。作為一個物業人,其實我們應該從這次疫情中看到基層管理對城市綜合治理的價值。物業公司所服務的小區項目,通常由一個個家庭組成,家庭是社會最小的細胞。一個社區由諸多小區組成,一個城市則是由無數個社區組成;我們應該通過疫情,從基層物業服務參與社區治理的視角,不斷從法律層面、管理賦能、政策支持完善規范城市社區治理,從基礎上深化城市的應急管理能力。

    重建設輕管理是很多城市治理的通病,如何發揮城市基層治理的作用,如何筑牢基層第一道防線,提升社區物業應對突發事件的能力,是擺在我們面前亟需解決的問題。疫情發生后,物業服務人員與社區工作者活躍在基層每一個角落,他們二十四小時執勤輪守。很多基層人員放棄了休假,春節期間拋下了親人,堅守在自己崗位,給老百姓宣傳防疫知識、排查風險、上門服務、保障供給和“跟蹤”、傳達每一個上級指令……他們堅守在每個小區的一線,嚴格按照相關政策控制人員的進出流動,是疫情防控的基層力量和嚴密防線?!靶麄?、防治、排查、匯報”,簡單的八個字也許概括了工作內容,聽上去仿佛并不復雜,然而現實的情況比想象的“殘酷”得多。園區消殺,登門排查,物資匱乏,接觸的人多不勝數,連軸轉的工作讓他們更加疲勞,免疫力下降,對病毒的抵抗力下降。不少物業人在這次疫情中受感染,被重癥隔離。物業企業被賦予了社會職責,承擔了公共義務,但在政策減免上卻缺乏相應保障。因此,我們必須從更廣的領域、更全面的角度來反思疫情,審視城市基層治理中所存在的短板,把物業服務行業與生俱來的基層優勢發揮出來,構建符合現代城市發展所需要的治理保障體系。

    3、從基層組織建設角度來看,應進一步加快“紅色物業”推進,以黨建引領提升行業水平。

    為夯實黨在城市基層的執政基礎,武漢第十三次黨代會提出實施“紅色引擎工程”,開展“紅色物業”計劃是推進“紅色引擎工程”的先手棋和突破口。通過開展“紅色物業”計劃,將黨的建設與社區物業管理工作相結合,對基層黨建引領社區治理改革創新的積極探索?!凹t色物業”起源于武漢,此次疫情暴發,武漢也得益于“紅色物業”。一個基層黨組織就是一個戰斗堡壘,一名共產黨員就是一面鮮紅的旗幟。疫情發生以來,許多“紅色物業”公司在街道大工委、社區大黨委的統籌下,進一步發揮紅色物業優勢,以更加堅定的信心,更加完善的機制,更加有力的措施,筑牢疫情防控社區的第一道防線。他們積極發揮黨員先鋒模范作用,設立黨員先鋒崗、組建黨員突擊隊等,動員鼓舞黨員職工堅守初心、擔當使命,主動承接環境消殺、車輛引導、人員排查等急難險重的防疫工作。同時發動黨員帶頭示范,組建居民互助小組、黨員便民服務隊,共建共治、群防群治,積極參與各類便民關愛服務活動,做到封閉不封關愛、隔離不隔溫暖,筑牢遏制疫情擴散蔓延的群眾防線。

    市場化企業通過黨建引領實現其紅色化,是武漢物業管理行業一個卓然有效的經驗探索。物業企業黨組織的建立,可以融合社區小區治理中的共建力量,有機整合、統籌基層黨員的號召力,激發物業管理小區治理有效動能。在本次疫情中,物業企業黨員突擊隊和下沉的黨員志愿者一道,對防控保障公共秩序起到了十分重要作用。持續推進在物業行業開展“紅色物業”,可以深入打通黨政、企業、業主之間的邊界,融洽社區治理與市場服務之間的關系,梳理社區物業管理的共同問題,以便于形成社會基層治理最優的方案,營造健康長效的社區基層治理生態。
 
    二、從物業行業層面思考:

    1、物業管理行業在本疫情中所突顯的價值,將加速物業管理行業資本化進程。

    根據2020年3月5日(本周四)收盤數據,物業管理行業24家上市企業,21家股票上漲,其中,漲幅第一位物業企業上漲8.59%,漲幅最后一位則上漲1.59%;3家物業股下跌,分別下跌1.72%、1.55%和0.71%,2020年3月5日(本周四)收盤數據,排名前五的企業市值分別是870.20億、498.67億、387.61億、291.30億、278.2億;從市盈率角度看,絕大多數物業行業上市企業的市盈率高于港股主板平均市盈率(11.22倍)和A股平均市盈率(18.33倍)。從市盈率來看,有五家公司市盈率都高于其母公司。

    從疫情突發后物業股的漲幅情況來看,疫情期間物業行業股不但沒有受疫情影響,反而呈現出強烈的增漲勢頭,其中規模較大的物業企業,更是一路上漲,呈現出良好勢頭,疫情期間物業股獲得了資本市場的青睞,勢必吸引未來資本傾向,引發更多的大型房企拆分物業上市或中小企業通過收并購等方式沖進資本市場。當資本與更大的存量物業企業碰撞時,資本時代的來臨會對物業管理行業的轉型升級產生巨大的催化作用。物業管理行業守著社區最大的資產,服務最大的人群,是萬億級的服務消費領域。面對龐大的社區資源,資本助推下的物業管理行業定能綻放光彩,這對物業管理企業來說既是壓力也是動力。

    疫情對于物業行業的影響,除了價值的重構還會帶來資本的加持。隨著資本對物業管理行業的青睞,行業將進入并購洗牌的高潮,企業轉型升級也將得到有利的窗口期,資本將會對行業的資源賦予新的價值,多元化業務為解決代際交割將提供更有效的路徑。資本作用下的物業管理行業可以讓服務科技化智能化,讓客戶、用戶得到更好的體驗、更好的價值。依托線下流量入口的定位,以及持續的成長空間、顯著的抗風險和抗周期能力、良好的業務延展性等優勢,物管行業資本化屬性的標簽將會是一種時尚。

    2、此疫對物業管理項目管控要求的提高,將進一步提升物業智能化應用與升級,互聯網平臺將得到更有效利用。



    疫情防控,無接觸服務成為疫情期間保證業主與工作員工的重要安全保障,防控過程中,物業管理企業大數據平臺也起到了關鍵作用,通過物業管理項目多年業主大數據的沉淀,全面掌握較為精準的業主基礎信息,對社區居民基本情況的摸排采集工作起到了極大的助力作用,不僅減少接觸感染幾率,更極大的提升了社區防控工作效率。


    此次疫情期間物業智能化應用也在企業運行中大展身手,借助智能安防監控云平臺、智能門崗系統、物業信息化管理系統、業主APP等新應用,社區綜合防疫保障的效率和成果顯著。杭州某企業運用智慧社區服務平臺上線“園區住戶行程收集”調查工具,累計收集近2萬份問卷反饋,有效助力物業一線服務人員對涉足重要疫情區域的住戶進行重點排查。在“復工潮”期間,該公司全面推行“園區樓宇戰疫應急管理平臺”,集政府、管理方、企業、員工等多方需求于一體,為全國園區樓宇和社區疫情防控工作,加上了一道效率和質量的“雙保險”。武漢某服務企業“線上+線下”全方位啟動,為業主提供24小時雙管家服務,積極運用“科技+”措施,來服務業主輸送物資。相信,疫情對于智能化平臺的需求會倒逼物業企業建立或深化技術革新,以符合更貼近用戶的方式從事物業管理服務工作。

    3、“疫情”給物管企業提供了一個契機去思考,如何擴大增值服務的生態圈、布局新業務以及加快推進智慧社區的建設。



    此次疫情暫緩春節前后的人口大規模流動,除抗疫情保運行人員以外,絕大部分業主因疫情的影響,處于居家封閉狀態,這給物業企業增加了在線上和業主對接機會。線上接觸頻率的加大,物業公司對業主的增值服務的渠道也隨之拓寬;在小區封閉狀態下,任何小區外的人員想要接觸業主,都繞不開物業人員。擁有線上APP平臺的物業企業,可以通過平臺為業主提供物資采購、線上問診等服務。同時,也可以通過開展線上促銷等活動,吸引業主從大型商超消費平臺轉向物業企業提供智慧平臺消費。在同品等價的情況下,更多業主會愿意物業APP平臺消費。通過對智慧平臺網上購物的引導,物業企業在防疫之余進行了適度的平臺導流,既滿足了業主生活服務需求,又增加了物企業增值服務收入。物業管理企業練好基本功是基礎,更應該通過新技術新途徑,實現管理標準化、服務智能化,收益多樣化新運營模式。

    4、物業管理企業應該重視疫情期間暴露的內部管理問題,并完善企業風險管理機制。

此次武漢疫情,是一個典型的“黑天鵝事件”,所謂的黑天鵝,一般所指難以預測且不尋常的風險事件。中國人擅長未雨綢繆,但常常停留于言語預防而不喜建立機制防范。新冠肺炎疫情對我國經濟社會影響已經逐漸顯現,但對大眾的心理影響,恐怕還會延續相當的時間。疫情是一個最好試金石,居安思危的企業通過平日建立風險管理機制,冷靜有效地對疫情帶來的風險進行了評估。并做出了針對性的快速應對,保障了企業員工和服務項目的井然有序。但大量風險意識低的企業,由于缺乏企業管理體制機制,導致疫情來臨時應對舉措捉肩見肘,缺乏對保安保潔一線員工流失的應對,忽視緊急事件對企業現金流及儲備物資的影響,發現險情沒有應急預案響應,遠程辦公運效率堪憂...

    因此,物業企業應該重視疫情或應急事由的風險管理工作,要建立符合自身實際的體系化風險機制,識別應急事件對企業可能產生的重大風險,并制定行之有效的預案措施。目前大多數企業應急預案實為應各級檢查部門所備,并無實戰功效。疫情過后,物業企業應該以防疫為師,細化應急預案措施使之更接地氣,評估不同風險對企業或管理項目人、財、物等事項影響,制定切實可行的風險防控計劃。以便于危機來臨時,物業企業可以從容調整企業目標、優化管理模式、提升信息技術、改善財務管理進行風險應對。

    5、“疫情”加劇了低質低價項目企業管控運營的難度,應當思考時下物業行業盲目擴張的模式,修煉內功穩步前行。

    物業管理行業本是勞動密集型服務行業,盤踞著諸多低利潤的企業和低收入人群。也盤踞著許多因為建設不規范,法制不健全,產生的“遺珠”——項目基礎條件差,經營情況差的“問題項目”。疫情的發生,增加了這些低質低價服務企業的責任與財務壓力。本次疫情因防疫增加的人工、物料成本粗略估計至少在對比往年增加15%以上,因疫情的原因園區封閉,車輛禁行減少的收入也將不低于一年的20%左右。根據項目情況不一樣會有差異化,其中依靠物業停車費作為收入主體的項目尤其明顯;物業公司依托社區進行經營的廣告商、場地占用單位收入也將進一步減少。物業費用的組成缺乏價格彈性,包干制的運作意味著本次風險將沒有意外的降臨在這些危如累卵的企業身上。尤其是前期盲目拓展低價中標、墊支進入的企業也更會迎來巨大的挑戰,部分項目棄管的風險著實存在。

    2020年對這些企業和項目來說在將迎來運營最為艱難的一年。疫情結束后,能否收回歷史欠費,項目虧損加劇人才的流失,老舊小區棄管風險,這些問題是考驗物業行業發展的疑難問題。疫情終會過去,物業行業面臨的挑戰和危機會一如既往存在,物業企業要借助疫情發現不足修煉內功,解決企業日常管理問題,完善內部機制拓展發展思路,提升風險應對能力,才能行穩致遠有所作為。 


文章來源:中國物業管理協會

文:周游

(編輯:admin)
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